Kentsel Dönüşüm Stratejileri İstanbul Proje Yönetim Derneği’nin Düzenlediği Toplantıda Masaya Yatırıldı

İstanbul Proje Yönetim Derneği, Gayrimenkul Geliştirme İlgi Grubu (İPYD – GGİG) tarafından düzenlenen “Hafta Ortası Konferansları”nın ilkinde son ayların gündemdeki konusu kentsel dönüşüm tartışıldı.

Aynı grup tarafından geçtiğimiz aylarda düzenlenen ve Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan’ın da konuk olduğu “Beyoğlu’nun Geleceği” temalı toplantıları tamamlayıcı nitelikteki seminerde, Ankara ve Bursa gibi şehirlerde çeşitli kentsel dönüşüm projelerine imza atmış Şehir Plancısı Faruk Göksu, “Kentsel Dönüşüm Projeleri ve Gayrimenkul Yatırım Stratejileri” başlıklı bir sunum yaptı.

Kentsel dönüşüm projeleriyle ilgili gündemi oluşturacağını düşündüğü başlıkları sıralayan Göksu, özellikle Avrupa Birliği hazırlık sürecinde kentsel dönüşümde 3E olarak adlandırdığı “Ekoloji, Eşitlik ve Ekonomi” kavramlarının ön plana çıkacağını belirtirken, Türkiye şartları göz önüne alındığında buna 3K olarak adlandırdığı, dönüşümün “Kentsel, Kurumsal ve Kültürel” alanlarda gerçekleşmesi gereğini de ekledi. Göksu, bugüne kadar yaşanan gayrimenkul ve rant odaklı dönüşümlerin yerini artık stratejik planlama, stratejik ortaklık gibi kavramların başı çektiği yeni proje geliştirme yöntemlerinin alacağını belirtti. Bu yeni yöntemlerin belli bir senaryo ve vizyon üzerine kurulacağını, ortaklık ve uzlaşma kültürünün bunu yönlendireceğini belirten Faruk Göksu, değer paylaşımının bu dönüşümde esas olacağını belirtti.

Göksu, kentsel dönüşümün zorluklarını da şöyle sıraladı:

- Mülkiyet yapısının karmaşıklığı ve hissedarların fazlalığı
- Yapı yoğunluğu fazlalığı
- Yetki karmaşası
- Kamu altyapı yatırımlarının yetersizliği
- Yasal düzenlemelerin eksikliği
- Finansal zorluklar

Bu zorlukların aşılabilmesi için, yeni ekonomik finasman modellerinin yanı sıra, yerel katılımın mutlaka sistemin içine dahil dilmesi gerektiğini söyleyen Göksu, yerel halktan uzlaşma için aracılık edebilecek “proje liderleri” yetiştirilmesinin bu süreci hızlandırabileceğini belirtti.

Konuşmasına kendisinin de için yer aldığı Ankara’daki “Portakal Çiçeği Vadisi”, “Dikmen Vadisi”, Bursa’da “Zafer Plaza” ve Zeytinburnu’ndaki kentsel dönüşüm çalışması gibi büyük ölçekli projelerle ilgili deneyimlerini dinleyicilerle paylaşan Faruk Göksu, her proje için geliştirilen farklı finansman ve katılım modellerini, kentsel dönüşümün önemli bir yer tuttuğu İngiltere’den örnekler olan “Docklands”, “Paddington” ve “Elephant & Castle” dönüşüm projeleriyle karşılaştırdı. Genel olarak bu projelerin tümündeki ortak nokta, dönüşümün ekonomik boyutuna paralel olarak toplum hayatını düzenleyici, sorunları giderici “toplumsal yönünün” de ön plana çıkmasıydı.

Kentsel dönüşümle ilgili yasal düzenlemelere de değinen Göksu, bu yasaların oluşmasında sivil toplum örgütlerine düşen görevlerden de bahsetti. Meslek örgütlerinin yasaları yakından takip etmesi ve yasalar yapılırken karar verici organlara dahil olmaları gerektiğini vurgulayan Göksu, ÇEKÜL ve GYODER gibi sivil girişimlerin bu yöndeki çabalarını örnek gösterdi.

Kentsel dönüşümün nedenlerinden biri de olan “deprem” beklentisi üzerinde de duran Göksu, Zeytinburnu’nda yaptıkları çalışmadan daha detaylı olarak bahsetti. Bölgede kentsel dönüşümün hedeflerine varabilmesi için özellikle yoğunluğun en az % 25-30 oranında azaltılması gereğini vurgulayan Göksu, bu rakamın sadece yaşanılabilir bir çevre yaratmak için bile en az % 8-10 olması gerektiğini ifade etti.

Göksu, kentsel dönüşüm açısından İstanbul’un gelecekte yıldızı parlayacak bölgelerini de sıraladı. Buna göre Kartal taş ocakları bölgesi, Kadıköy Fikirtepe, Şişli Kuştepe, Gaziosmanpaşa, Küçük Çekmece ve Riva öne çıkan bölgeler. Buna son zamanlarda gündemde olan Beyoğlu’ndaki kentsel dönüşüm alanlarını da dahil etmek mümkün. Göksu, İstanbul’un kuzeyinde 750 bin konutluk yeni bir yerleşim planlamasından da bahsetti.

Tarihi ve kültürel dokuların korunması ve kentsel dönüşüm ekseninde “imar hakkı transferi”, “imar hakları bankası” ve “menkul kıymet yaratımı” gibi kavramların ön plana çıkacağını söyleyen Faruk Göksu, sunuşunu şu tespitlerle bitirdi:

- Kentsel dönüşüm 2000’li yılların ilk çeyreğinde, özellikle büyük kentlerimizde etkili olacak.
- Stratejik ortaklıklar gelişecek (Kamu- Özel- Sivil örgüt)
- Dönüşüm sadece kentsel değil, kültürel ve kurumsal olarak da sağlanacak
- Deprem riski yeni potansiyel alan ve ortamlar yaratacak
- Uzun vadeli fon ve kredi mekanizmaları devreye girecek
- Menkulleştirme süreci başlayacak (İmar Hakkı Transferi ve İmar Hakkı Toplulaştırması yöntemleri gibi)
- Paylaşımın proje üzerinden değil değer üzerinden yapılması
- Uzlaşma için çoğunluğun kamu yararının kabul edilmesi

Faruk Göksu’nun deneyimlerinin bir özeti olan bu sunumda da belirttiği gibi, Zeytinburnu, Haydarpaşa ve Tarlabaşı gibi kentsel yenileme ve dönüşüm çalışmalarında 3E (Ekoloji, Eşitlik, Ekonomi) ve 3K (Kentsel, Kurumsal, Kültürel) kurallarına uygun hareket edilmesinin önemi ve kamu yararının en az yaratılacak rant kadar önemli olduğu gözardı edilmemelidir.